Bauherr

Wer altes Bauwerk will sanieren,
der darf das Ende nicht datieren.

Mitte der 1980-er Jahre eröffnete im Haus Schlossgasse 21 eine kleine Cocktailbar. Manchmal kehrte ich dort ein. Eines Abends fragte mich der Barmann und Eigentümer Michael G. Bistekos, ob ich sein Lokal übernehmen wolle. Die Idee reizte mich.

Die Idee löste, ohne dass ich es je geplant hätte, zwei Entwicklungsstränge für die Zukunft aus: Erstens waren es sukzessive Sanierungen von drei denkmalgeschützten Liegenschaften, die auf das Schloss Margareten im 14. Jahrhundert zurückgingen.

Das Vorhaben sollte erst nach mehr als zwanzig Jahren abgeschlossen sein. Wenn mir das vorher wer gesagt hätte – ich hätte vermutlich die Finger davon gelassen.

Zweitens folgten im Zuge dieser Sanierungen Neu- und Umbauten von vier Lokalen mit unterschiedlichen gastronomischen Konzepten und mit begrünten Gastgärten in den Innenhöfen; das Grätzel ist heute als Schlossquadrat weithin bekannt.

Mit einem Sattel auf zwei Pferden

Die bauliche Entwicklung war zwar für die Wohnungen und für das Lokal ähnlich, daher überschneiden sich die Berichte „Bauherr“ und „Wirt“. Allerdings erzählt das Kapitel „Bauherr“ die Hintergründe der  Immobilienentwicklung, im Kapitel „Wirt“  stehen Essen, Trinken und feiern im Vordergrund.

Ich saß gewissermaßen auf einem Sattel und steuerte zwei Pferde, um
marode Bausubstanz zu erhalten und
neues Lebensgefühl für Gäste zu schaffen.

Nachdem ich das Anbot des Ackermann-Betreibers erhalten hatte, ging ich  zum Eigentümer der Liegenschaft; er hieß Hans Dieter Leinwather und war planender Bauunternehmer. Erst vor kurzem hatte er die Mehrheitsanteile erworben und wollte das ziemlich herunter gekommene Biedermeierhaus sanieren. Weitere Anteile gehörten dem Baumeister Claus Strohmaier und dem Arzt Rainer Kitz.

So sah der Innenhof der Schlossgasse 21 damals aus:

Ich fragte bei Leinwather wegen eines Mietvertrages für die Cocktailbar an und bekam ihn zugesagt. Wenig später nahm ich das Abtretungsangebot des Ackermann-Betreibers an.

Leinwather hatte mir anlässlich der Verhandlungen über den Mietvertrag versichert, dass das Haus im Jahr 1987 vom Keller bis ins Dach saniert werden würde; Adaptierungen des Lokals seien im Zuge der Umbauten möglich.

Das Jahr 1987 verstrich und ging zu Ende, ohne dass ein einziger Bauarbeiter mit den versprochenen Sanierungsarbeiten begann. Leinwather vertröstete mich mit Hinweis auf die enorme Bürokratie: Die Liegenschaft lag in einer Schutzzone, und das verursache zusätzliche Behördenwege und Einschränkungen.

Planen kann man Tag und Nacht,
doch kommt‘s oft anders als gedacht.

Anfang Februar 1988 verstarb Hans Dieter Leinwather unerwartet. Die weitere Zukunft meines Lokals Ackermann erschien plötzlich ungewiss.

Aber dann löste der Zufall eine Wende aus, die meinen weiteren Lebenslauf ändern sollte: Ein paar Wochen nach dem Begräbnis des Hauseigentümers traf ich dessen Schwester und erfuhr, dass sie die Liegenschaft geerbt hatte. Ich fragte sie, wie es nun mit der Sanierung weitergehen werde. Sie antwortete, kein Interesse daran zu haben.

„Würden Sie mir das Haus verkaufen?“, fragte ich spontan. „Ja“, sagte die Schwester, ohne zu zögern, „weil ich das Gefühl habe, dass Sie das Vorhaben im Sinne meines verstorbenen Bruders weiterführen“.

Das Haus, genauer gesagt, den größten Anteil davon, kaufte wenig später mein Vater. Mit seinem Einverständnis sollte ich die geplante Sanierung der baulichen Substanz, den Ausbau des Dachbodens und die Verbesserung der bestehenden Wohnungen umsetzen.

Der Gedanke an den Kauf von Zinshäusern war in der Familie nicht neu; schon seit Jahren hatten mein Bruder Thomas und ich nach Immobilien gesucht, da waren interessante Projekte in der Bäckerstraße und der Naglergasse im ersten Bezirk ebenso dabei wie beispielsweise das Haus in der Schönbrunnerstraße 54 in Margareten. Mein Bruder dachte eher an ein gemeinsames Domizil für die Familie, für mich waren die Aussichten auf langfristige Zinserträgnisse wichtig.

Wie auch immer, die finanzielle Basis wäre damals vom Vater gekommen. Er hatte sein pharmazeutisches Unternehmen Chemofux im Jahre 1981 gut verkauft und sollte danach als Erfinder und Entwickler neuer Produkte bis ins hohe Alter erfolgreich bleiben.

Die kleine Cocktailbar, die das große Projekt Schlossquadrat ausgelöst hatte, rückte vorerst in den Hintergrund. Denn unversehens war ich für ein Sanierungsprojekt verantwortlich, ohne vom Baugeschehen einen blassen Schimmer zu haben.

Wer altes Bauwerk repariert,
zahlt meistens mehr als kalkuliert.

Das kaufmännische Risiko war erheblich, denn es war keineswegs sicher, dass die von Leinwather projektierten Kosten ausreichen würden. Zum Glück hatte ich als Miteigentümer einen Baumeister mit jahrzehntelanger Erfahrung.

Im Rückblick erscheinen mir alle, auch die späteren Sanierungen im denkmalgeschützten Schlossquadrat, heute waghalsiger als damals, als die Entscheidung für oder gegen einen Umbau zu treffen war. Ich kann mich aber nicht erinnern, Angst davor gehabt zu haben.

Oder verdrängte ich die Angst? Existenzangst und Angst vor der Zukunft waren für den Vater sehr prägende Motive – ich war als Jugendlicher so oft damit konfrontiert, dass sie mich womöglich stark beeinflusst haben.

Aber Angst kann auch Kraft verleihen, um dafür zu sorgen, dass gar nicht eintritt, wovor man sich ängstigt. Ich denke, der Wille zum Gestalten und die innere Zuversicht „ja, ich schaffe es“ haben sich letztlich durchgesetzt.

Bas Bild zeigt die Wohnung Top 25 des Hauses Schlossgasse 21 ohne Decke, Baumeister Strohmeier und Mutter Elisabeth staunen.

Bei den wöchentlichen Baubesprechen waren die Eigentümer, Architekt Johann Polach und Vertreter aller Baugewerke anwesend.

Es sollte aber noch mehr als zwei Jahre dauern, bis die Schlossgasse 21 fertig saniert war. Am Anfang besuchte ich die wöchentlichen Baubesprechungen als „Beiwagerl“ und begann Stück für Stück, die traditionellen Abläufe kennen zu lernen. Wie komplex (und somit auch riskant) solche Vorhaben in der konkreten Praxis sein können, begriff ich erst später.

Schlossgasse 21
und grüne Innenhöfe

Das Haus und das Lokal Schlossgasse 21 nach der Sanierung (siehe dazu den Bericht Wirt):

Wichtig war mir die Gestaltung und Begrünung der Innenhöfe im Schlossquadrat. Das war für die Wohnungsmieter in dem alten Biedermeierhaus ebenso wichtig wie für die Lokalgäste. So pflanzten wir im Jahr 1991 einen Maulbeerbaum, der damalige Bürgermeister Helmut Zilk und ich assistierten symbolisch:

Viele Jahre lange fuhr ich ein Mal in der Woche auf den Großgrünmarkt, kaufte frische Blumen ein und machte bunten Gestecke daraus, als Hobby-Florist sozusagen. Ein paar Beispiele zeigt die folgende Bildergalerie

Aus der Hausmeisterwohnung
wird ein Lokal

Im Jahr 1992 baute ich die benachbarte Hausbesorgerwohnung um und eröffnete eine Edelbrandbar unter dem Namen Hofstöckl (siehe Bericht Wirt).

Viel schöner wäre das Gestalten,
wenn würden keine Normen walten.

Gegenwärtig, in den 2020-er Jahren, ist das Sanieren alter Häuser noch um vieles komplexer geworden und mit viel strengeren, teilweise völlig überzogenen Normen so überfrachtet, dass mein Bauvorhaben der Jahre 1988 bis 1991 unter „heutigen“ Bedingungen keinesfalls gelungen wäre, weder in der Bauzeit noch zu vergleichbaren Kosten.

Sogenannte Immobilienhaie würden ein desolates Gebäude, wie es die Schlossgasse 21 zweifellos war, einfach abreißen und einen mehr oder weniger hässlichen Neubau hinstellen. Wenn ein Abbruch wegen Denkmal- oder Ensembleschutz nicht infrage käme, dann würden sie mit den Arbeiten erst starten, nachdem Altmieter ausgesiedelt wurden – was nicht selten zu skandalösen Zuständen führt. Aber wer ein Jahrhunderte altes Bauwerk von der Pieke auf herrichten will, schafft das kaum, solange es voll bewohnt ist.

Im Falle der Schlossgasse 21 dachten zahlreiche Altmieter gar nicht daran, auszuziehen. In Anbetracht des sehr geringen Zinses, den sie zu entrichten hatten, war das auch nachvollziehbar. Einige schienen sich in der morbiden Atmosphäre verfallender Bausubstanz richtiggehend wohlzufühlen.

Der verstorbene Haupteigentümer Hans Dieter Leinwather hatte zwar versucht, einzelne Wohnungen mit durchaus attraktiven Ablöseangeboten freizukriegen. Aber er hatte damit kaum Erfolg. Was das in der Praxis bedeuten kann, sei an einem konkreten Beispiel erläutert:

Keine Wohnung
ohne Eingang.

Für die Finanzierbarkeit eines Projekts ist es wichtig, dass man auch das Dachgeschoß ausbauen kann. Denn allein die Fixkosten für statisch notwendige Erhaltungsmaßnahmen, neue Kanalanschlüsse und für die Erneuerung der haustechnischen Versorgung sind im Altbau enorm hoch; ohne ausreichend viel Nutzfläche kann man solche Projekte wirtschaftlich nicht darstellen. Meist muss ja auch der Dachstuhl abgebaut und neu errichtet werden, was viel Geld kostet, aber nur Sinn macht, wenn unterm First zusätzliche Wohnflächen entstehen.

Dazu braucht jede Dachwohnung jedoch einen geeigneten Zugang. Das leuchtet unmittelbar ein, ist aber in der Praxis oft ein Gfrett: So konnte ich das bestehende Stiegenhaus der Schlossgasse 21 vom zweiten Stock aus ins Dachgeschoß führen und von dort neue Freiflächen für attraktive Wohnungen erschließen. Aber im Längstrakt des Hauses wäre eine Dachwohnung mit Eingang vom Stiegenhaus über 300 m2 groß gewesen, das hätte keinen Sinn gemacht.

Im ersten und zweiten Stockwerk des Längstraktes gibt es jeweils fünf Wohneinheiten, die über sogenannte Pawlatschengänge erreichbar sind. Im Dachgeschoß einen weiteren Pawlatschengang zu errichten, hätte wegen der Dachschräge architektonisch nicht funktioniert.

Ich hatte Glück, denn es wurde die Wohnung Top 20 nahe der Mitte des längsseitigen Traktes frei. Somit konnte der hofseitige Raum dieser Wohnung zu zwei – durch eine neue Mauer abgetrennte – Stiegenaufgänge umfunktioniert werden: Sie führten vom Pawlatschengang im zweiten Stock hinauf ins Dach und machten Zugänge für zwei weitere DG-Wohnungen möglich, die die Nummern Top 20a und 20b tragen sollten. Aus einer Rieseneinheit mit 300 m2 wurden auf diese Weise drei Wohnungen mit je rund 100 m2.

Das folgende Foto zeigt Stephi und Michael Wanits beim Eingang in eine dieser Wohnungen mit neuem Zugang von der Pawlatsche aus:

Innen sah eine der Dachgeschosseinheiten so aus:

Zwei Einheiten in den diesem Biedermeierhaus werden auch als ärztliche Ordinationen genutzt, wie das folgende Foto mit Psychiater Roland Mader zeigt:

Die weitere Planung nach dem Ableben von Dieter Leinwather hatte ein Architekt mit dem Namen Johann Polach übernommen. Miteigentümer Strohmaier hatte ihn empfohlen. Er ist auf nachfolgendem Foto rechts zu sehen, in der Mitte der Baumeister und damalige Mitbesitzer Claus Strohmaier.

Wer Billigstbieter engagiert,
der ist am Ende oft frustriert.

In der Folge tauchten weitere Hürden auf: Für die Sanierung hatten sich – vom Baumeister bis zum Fliesenleger – Unternehmer aller Gewerke beworben. Es galt das Prinzip: Zum Zug kommt, wer am billigsten bietet. Der Grundsatz ist zwar  in der Ausschreibungspraxis weit verbreitet, dennoch bleibt er fragwürdig. Im konkreten Fall der Schlossgasse 21 ging beispielsweise die Malerfirma in Konkurs, kurz nachdem sie angefangen hatte zu arbeiten. Mehrkosten waren also vorprogrammiert. Unternehmen aus anderen Gewerken, die auch Billigstbieter gewesen waren, leisteten zwar ihren Auftrag zu Ende, aber die Qualität ihrer Leistungen stellte sich später als mangelhaft oder wenig haltbar heraus.

Erschwerend kam hinzu, dass fast die ganze uralte Bausubstanz vom alten Schloss Margareten aus dem 14. Jahrhundert während der Türkenkriege 1529 und 1683 verwüstet und danach auch noch durch einen verheerenden Brand im Jahr 1768 zerstört worden war. Nach jeder Katastrophe wurde hergerichtet, aufgestockt und umgebaut, und das in zahlreichen Etappen, die aus den alten Baukonsensen nur bruchstückhaft nachvollziehbar sind. Vieles war Flickwerk. Daher war der Zustand des Mauerwerks und der Holzdecken viel desolater als vor der Sanierung erkennbar (einer meiner früheren Baumeister nannte das Haus „Bröselbude“).

Von den hohen Fenstern und den aufragenden Türmchen auf dem am Beginn dieses Beitrags abgebildeten Kupferstich ist nichts mehr erhalten. Übrig geblieben sind mächtige Steinquader aus dem Leithagebirge, die man im heutigen Lokal Gergely’s bestaunen kann. Auch Teile des Mauerwerks im ersten Stock des benachbarten Hauses Margaretenstraße 77 stammen laut Bundesdenkmalamt aus dem 14. Jahrhundert.

Schloss Margareten Die ersten vierhundert Jahre

So begann das Zerstückeln vom Schloss Margareten

Dass man die alten Strukturen heute kaum mehr erkennt, ist nicht nur auf die genannten Verwüstungen zurückzuführen, sondern auch auf den Umstand, dass die Stadt Wien, die Ende des 18. Jahrhunderts Besitzerin war, das Schloss in einzelne Teile „zerlegte“ und die so entstandenen Parzellen anschließend versteigerte. Die Bestbieter vererbten die erworbenen Parzellen über Generationen hinweg an ihre Nachkommen. Am Ende hatte fast jede Parzelle mehrere Mitbesitzer, die zwar miteinander verwandt, aber oft heillos zerstritten waren. So erklärt sich, warum nötige Sanierungen über Jahrzehnte hinweg ausgeblieben waren.

Die vielen kleinen Anteile zum heutigen Schlossquadrat zusammenzuführen und in der Folge so weit wie möglich instand zu setzen, sollte über zwanzig Jahre lang dauern.

Von 1988 bis 1991 wurde die Liegenschaft Schlossgasse 21 saniert, es folgte ab 1997 das Haus Margaretenstraße 77, die Umbauten erfolgten in mehreren Etappen bis 2010. Am längsten brauchte ich für den Margaretenplatz. Es ist nicht nur das mächtigste Gebäude im Schlossquadrat, sondern es bringt, von der Schlossgasse 21 gesehen, auch die bauliche und funktionelle Anbindung an den Margaretenplatz.

Auf folgendem oben schon gezeigten Kupferstich aus 1774 sieht man an der gelb unten eingezeichneten Linie, dass die heutigen Parzellen Schlossgasse (links) und Margaretenplatz 2 (rechts) früher noch eine Einheit waren, erst mit der Versteigerung im späten 18. Jahrhundert wurden sie getrennt (der senkrechte gelbe Strich, 2022 gezeichnet, markiert die Grenze der beiden Parzellen).

Diese Trennung war willkürlich, denn funktionell gehörten die beiden Häuser zusammen.

Grundstein zum Quadrat

Im Jahr 1992 eröffnete sich für mich die Chance dazu: Zwei Mitbesitzer dieser Liegenschaft boten mir den Verkauf ihrer 50/100 Anteile an; mein Vater erwarb sie kurze Zeit später.

Es folgten langwierige Verhandlungen mit drei anderen Eigentümern, denen die zweite Haushälfte gehörte. Sie dauerten fünf Jahre, waren mühsam und ergebnislos. Ich war frustriert und sah kaum mehr Chance auf eine gütliche Einigung.

Aber mit der Übernahme des Lokals Silberwirt und der Liegenschaft Margaretenstraße 77 im Jahr 1997 (siehe Kapitel „Wirt“) änderte sich die Lage und damit auch meine Strategie: Denn erstens stand nun eine Verbindung zwischen zwei Innenhöfen mit den dort befindlichen Gastgärten in Aussicht, die das alte Häusergeviert wieder öffneten – zur Zeit des alten Schloss Margareten war der ganze Innenbereich weitgehend unverbaut gewesen. Was für ein riesiger Hof muss das gewesen sein! Den komplett wieder herzustellen, wäre kaum mehr möglich gewesen, aber der Durchgang erschien immerhin als wichtige Etappe, um das Areal zu öffnen und damit als funktionelle Einheit erlebbar zu machen.

Zweitens würde eine Erweiterung von der Parzelle Schlossgasse 21 durch einen Erwerb des Hauses Margaretenplatz 2 eine bauliche „Spange“ bilden und so das ganze Quadrat umfassen – diese Idee faszinierte mich. Auf folgendem Luftbild sieht man den nahezu quadratischen Grundriss, der noch auf die Struktur des alten Schlosses Margareten zurück geht.

Wer nicht mehr mit dem andern spricht,
der landet oftmals vor Gericht.

So rückte das Haus Margaretenplatz 2 für mich in den Mittelpunkt der weiteren Entwicklungsarbeit: Ursprünglich wolle ich von den anderen Miteigentümern nur die Erlaubnis, eine Hälfte des Hauses nach meinen Vorstellungen sanieren und nutzen zu dürfen, aber meine Vorschläge, zu einer sogenannten Pariphizierung (so heißt die Umwandlung von Mietobjekten in Wohnungseigentum), sie wurden von den anderen Besitzern ebenso zurückgewiesen oder ignoriert, ebenso wie mein Vorschlag zu einer Realteilung der Liegenschaft.

Mit 50 von100 Anteilen hat man zwar eine Hälfte, aber eben nicht die Mehrheit eines Hauses. Dazu kam, dass die anderen Miteigentümer allesamt die Nachfahren des Seidenbandmachers Franz Praller waren, der im Jahr 1786 das Haus ersteigert hatte. Sie sahen meinen Vater, meinen Bruder (der damals an vielen Verhandlungen beteiligt war) und mich offenbar als unliebsame Eindringlinge: die erste Haushälfte, die ich im Jahr 1992 sichern konnte, hatte, wie oben erwähnt, zwei Brüdern gehört, die mit den anderen Besitzern zwar verwandt, aber zerstritten waren: Die beiden wollten schon damals einen Teil des Dachbodens ausbauen, scheiterten jedoch genauso am Widerstand ihrer Miteigentümer wie ich. Schließlich resignierten sie und boten mir ihre Anteile zum Kauf an. Aber über diese Vorgeschichte erfuhr ich erst später.

Es sollte in Summe 15 Jahre dauern, bis die Zusammenführung der beiden Teilstücke des alten Schloss Margareten und die Sanierung abgeschlossen waren.

Ich hatte die Hartnäckigkeit unterschützt, mit der sich die andere Fraktion der Eigentümer jeglichen Sanierungs- und Gestaltungsvorschlägen widersetzte. Das Haus war aber längst baufällig. Hätte die interne Blockade noch länger angedauert, wäre eine leistbare Sanierung womöglich zu spät gekommen.

Letzter Ausweg: Teilungsklage

Nach fünf Jahren fruchtloser Verhandlungen resignierte ich und beauftragte einen Anwalt, die Teilungsklage einzubringen. So eine Maßnahme führt am Ende zur öffentlichen Feilbietung des ganzen Hauses. Das war insofern riskant, als man vorher nicht weiß, wie groß das Interesse an der Liegenschaft sein wird: Es hätte ein Baulöwe bei der von mir erzwungenen Versteigerung einen so hohen Preis bieten können, dass wir vielleicht ausgestiegen wären. Dann wären die 50/100 Anteile zwar zu einem guten Preis verkauft, meine Ausbaupläne jedoch hinfällig gewesen.

Der Druck der Versteigerung brachte dann doch Bewegung in der Sache: Mit Kaufvertrag vom 16. April 1998 konnten wir die Achtel-Anteile von Herwig Pichler erwerben. Am 2. Juli 1998 verkaufte schließlich auch Hellmut Brandner seine 1/4 Anteile.

Zuletzt verblieb nur mehr ein letzte Achtelanteil am Haus in „fremder Hand“: Was auch immer ein anderer Kaufinteressent bei der nachfolgenden Versteigerung geboten hätte, wir hätten sehr wahrscheinlich mitziehen können, denn es wäre für uns nur um ein Achtel eines allenfalls in die Höhe getriebenen Preises gegangen, für jeden anderen Mietbieter dagegen um die Summe für das ganze Haus.

Am 6. Juli 1998 kam die Liegenschaft unter den Hammer. Es erschien kein einziger Mitbieter, wir erhielten die Hausanteile zum günstigen Ausrufungspreis.

Wenig später befanden sich alle drei Liegenschaften, Margaretenplatz 2, Schlossgasse 21 und das im Jahr 1997 erworbene Haus Margaretenstraße 77 im Eigentum der der zuvor gegründeten Schlossquadrat Immobilien GesmbH. So waren drei Parzellen vom alten Schloss nach mehr als zweihundert Jahren wieder in einer Hand vereint.

Nachstehend der Beschluss des BG Innere Stadt zur Teilungsklage.

Dann vergingen noch sieben Jahre, bis die Baugenehmigung für die Totalsanierung des Hauses Margaretenplatz 2 erteilt wurde; die Fertigstellungsanzeige wurde im Dezember 2008 erstattet.

Alte Häuser
stehen aus Gewohnheit

Aber zurück ins Jahr 1997 und zu den baulichen Adaptierungen rund um die Lokale Silberwirt und Octopusi.

Im Silberwirt war 1998 ursprünglich eine sanfte Sanierung vorgesehen. Es wurde die alte Lamperie vorsichtig abgelöst, um sie später wieder montieren zu können. Daraus wurde nichts, denn es kamen gravierende bauliche Mängel zum Vorschein, die bei der Sanierung des Hauses in den Jahren 1988 bis 1990 niemandem aufgefallen waren: Irgendwer hatte ein vier Meter langes Stück der statisch tragenden Mittelmauer des Hauses einfach abgerissen. Wann das passiert war, konnten wir nicht herausfinden. Der Statiker, der das entdeckte, sprach von Glück, dass das Haus überhaupt noch steht.

Nun mussten in mehreren Bereichen der statisch mangelhaft gestützten Geschoßdecke massive Stahlträger eingebaut werden. Damit war die ursprünglich geplante behutsame Sanierung vom Tisch. Es wurden ein neuer Boden verlegt, eine neue Küche und Schank errichtet, größere Toiletten kamen hinzu sowie eine Lüftungsanlage.

Der neue Silberwirt öffnet am 21. Mai 1998:

Margaretenstraße 77: Tiefe Eingriffe

Auch im ehemaligen Octopusi in der Margaretenstraße 77 liefen umfangreiche Umbauarbeiten an, die noch tiefer in die Substanz gingen als beim Silberwirt: Das gesamte Lokal wurde nicht nur komplett entkernt, sondern auch ein geräumiger neuer Keller ausgehoben.

Um die geplante Verbindung zwischen den Innenhöfen herstellen zu können, musste ich außerdem einen kleinen Teil vom Innenhof des Nachbargrundstücks erwerben, der sich im Eigentum der Stadt Wien befand.

Die Adaptierung der beiden Lokale war ein riskantes Abenteuer, das viel mehr kostete als vorgesehen. Im Rückblick gesehen lässt der Aufwand dennoch argumentieren.

Nachstehend ein Bild vom neuen Cafe Cuadro mit Farbenspiel der charakteristischen Lichtwand, die im Jahr 1999 eine Innovation war und ein Herzstück des Ensembles darstellt.

In zwei Etappen wurden im selben Haus nach und nach sechs Apartments errichtet, die voll möbliert sind und gewerblich vermietet werden:

Margaretenplatz 2: Der dritte Streich

Aber der „größte Brocken“ der Aufbauarbeit war damit noch nicht erledigt: Die Sanierung des Hauses Margaretenplatz 2. Es verfügte über deutlich mehr Nutzfläche als die Schlossgasse 21 und die Margaretenstraße 77 zusammen, und die Bausubstanz war genauso schlecht. So sah das Haus um 1900 aus:

Die Erfahrungen aus früheren Sanierungen veranlassten mich, vor Baubeginn die noch vermieteten Wohnungen und Geschäftslokale so weit wie möglich freizukriegen. Das war richtig und wichtig: Im vierstöckigen Trakt des Hauses mussten später nahezu alle Decken abgebrochen und erneuert werden, nur die äußeren Mauern und das Stiegenhaus blieb stehen. Wenn noch Mieter dort gewohnt hätten, wäre das nicht möglich gewesen.

Es folgten zahlreiche Verhandlungen mit einzelnen Bewohnern, bei denen es um die Frage ging, wieviel jeder haben will, damit er auszieht. Bis auf zwei Fälle waren sie erfolgreich. In einem Fall ging es im eine 30 m2 kleine Wohnung im kleinen Seitentrakt des Hauses; die Mieterin wollte um nichts in der Welt ausziehen, also musste ich diesen weniger bedeutenden Teil des Hauses „um die Altwohnung herum sanieren“.

Der zweite Fall betraf Räume im Erdgeschoss, in denen sich heute die Trattoria Margareta befindet. Sie waren seit den 1960-er Jahren an die Firma Palmers vermietet, sie zahlte nur eine geringe Miete und weigerte sich, auszuziehen. Aber ohne eine Freimachung dieses Objekts wäre die Sanierung nicht machbar gewesen; so wäre der Einbau eines Liftes nur auf einer Teilfläche der Palmers-Filiale möglich gewesen. Da das Haus vom Keller bis ins Dach fünf Geschoße hat, schien mir ein Lift unabdingbar.

Es folgte ein jahrelanger gerichtlicher Prozess. Erstens verlangte ich die Zahlung eines höheren, marktüblichen Zinses. Das darf man als Vermieter dann, wenn ein neuer Mieter einziehen will oder wenn sich bei einem Altmieter die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse maßgeblich geändert haben. Der Nachweis, dass das bei Palmers der Fall war, erforderte sehr aufwendige Recherchen durch meinen Rechtsanwalt Dr. Karl F. Engelhart. Denn das alteingesessene Textilunternehmen, an dem auch zahlreiche Familienmitglieder beteiligt waren, hatte komplex verschachtelte Umstrukturierungen hinter sich, bei denen es im Endeffekt darum ging, wer im Konzern das Sagen hat. Entscheidende Änderungen wurden geschickt verschleiert, denn Palmers hatte noch zahlreiche weitere Filialen mit günstigen Altmieten und in guter Lage: Würden wir mit unserer Klage Recht bekommen, so hätte das auch zahlreiche andere Geschäfte des Textilkonzerns getroffen, die dann mit ähnlichen Forderungen nach höherer Miete konfrontiert worden wären.

Das Urteil des Obersten Gerichtshofes war richtungweisend und erging am 10. Februar 2004 und bestätigte unsere Rechtsauffassung, wonach eine Anhebung des Mietzinses berechtigt war.

Palmers OGH-Urteil

Aus dieser Zeit datiert der folgende Eintrag in meinem Tagebuch: „Palmers-Prozess ist gewonnen! Der neue Chef des Unternehmens, Herr Neidhardt, war kurz vorher im Silberwirt und wir haben eine Einigung über die Freimachung des Objekts per Handschlag besiegelt. Jetzt ist Bahn frei“.

Bahn frei zum Quadrat

Schon vorher hatte ich darüber nachgedacht, wie das Haus Margaretenplatz umgebaut werden könne, wenn es einmal so weit sein würde. Aber das waren Gedankenspielereien, die ich eher verdrängte, weil sie noch nicht spruchreif waren.

Im Jahr 2005, als es endlich so weit war, stand zunächst die Entwicklung der nunmehr freien Nutzflächen im Erdgeschoß im Vordergrund, auch für die spätere Verwertung schien das der schwierigste Teil vom ganzen Haus zu sein. Dass die Wohnflächen in den anderen Stockwerken leicht vermietbar sein würden, war zu erwarten. Aber rund tausend m2 zu ebener Erde und mit sehr vielen Räumen, teils mit altem Gewölbe, teils ohne, die schienen in Summe schwierig zu erschließen und zu vermarkten . . .

Es folgte die wohl aufwendigste Planungsphase in meiner Laufbahn als Immobilienentwickler: Sage und schreibe 14 Varianten für Verwertungskonzepte wurden gemeinsam mit Architekt Klaus Becker im Detail durchgeplant und geprüft. Ausführliche Details finden sich in meinem Tagebuch aus dem Jahr 2005, Auszüge davon sind in nachstehendem Link zu lesen.

Etappen der Planung am Margaretenplatz 2

Architekt Klaus Becker (links), Grafiker Richard Donhauser (rechts)
und Hausherr Stefan Gergely im Gastgarten vom Silberwirt.

Es erntet viel und oft Verdruss,
wer Denkmäler erneuern muss.

Parallel zur Entwicklung diverser Verwertungskonzepte am Margaretenplatz 2 fanden zahlreiche Gespräche mit Vertreterinnen vom Bundesdenkmalamt statt, das bei allen Umbauten von Häusern ein gewichtiges Wort mitredet, die unter Schutz sind wie das Schlossquadrat. Es kamen zahllose Ablehnungen, auch bei kleinen Details wie alten Türschnallen im Stiegenhaus, die mich in einzelnen Phasen der Planung zur Verzweiflung brachten. Nie hätte ich gedacht, dass sich die Widersprüche zwischen gesetzlichem Erhaltungsauftrag und Erneuerungsimpuls so krass zeigen würden.

Insbesondere im Dachgeschoß kam es zu mühseligen Diskussionen. Ich wollte dort möglichst geräumige Terrassen für jede Wohnung haben. Im Straßentrakt des Hauses wurden mir aber nur zwei relativ kleine Freiflächen genehmigt, und das, obwohl sie sich im Innenhof befanden und größere Terrassen kaum sichtbar gewesen wären. Auch für mein späteres Büro wollte ich eine große Gaupe als Wintergarten gestalten – auch dieses Vorhaben scheiterte am Einspruch der Denkmalschützer.

Dafür wurden zahlreiche denkmalpflegerische Aufträge erteilt, die die Baukosten in die Höhe trieben. Ohne kräftige finanzielle Hilfe des Vaters hätte ich die Sanierung nie und nimmer geschafft.

Ungeachtet der Hindernisse gelang es, Leitlinien für das Haus und zahlreiche neue Wohnungen zu schaffen, die zukunftsweisend sein sollten – und auch sehr gut angenommen wurden.

Leitlinien für den Umbau

Video der Schlossquadrat Story

Der folgende Film dokumentiert die einzelnen Etappen des Baugeschehens, er wurde von Michael Gigerl (er heißt jetzt Wanits) und Michael Schumpelt gestaltet und ist sehenswert:

 

Im September 2007 war es dann so weit: Das Haus wurde von Weinpfarrer Hans Denk feierlich eingeweiht:

Und sah die Musterwohnung aus, die als erstes fertig gestellt wurde, um sie Schaulustigen herzeigen zu können:

Übersichten und Pläne für interessierte Mieter sind dem nachstehenden Link zu entnehmen:

M2 Top 14 Vergabeplan

Nachstehend ein Foto von einer großen Einheit im Dachgeschoß:

Wenig später wurde in einer Vitrine ums Eck vom Eingang ins Lokal Trattoria Margareta eine Tafel zur Erinnerung an die wechselvolle Geschichte des Hauses präsentiert:

Im November 2007 wurde die Trattoria Margareta eröffnet:

In Jahr zuvor wurde auch die in die Jahre gekommenen Schlossgasse 21 saniert und vollkommen neu gestaltet. Das Lokal heisst jetzt „Gergely’s“ und ist derzeit der exklusivste Platz im Schlossquadrat. Als edle Alternative zu den anderen Lokalen ist das Gergely’s für gute Steaks und guten Wein sehr beliebt (siehe Beitrag Wirt).

PS: Fortsetzungen über die Sanierung der Gartengasse 8 (2012 – 2014) und über die
Entstehung von Gut Guntrams (2013 – 2022) folgen zu einem späteren Zeitpunkt – ich ersuche um Verständnis.

Über die tourischen Angebote auf Gut Guntrams informiert www.guntrams11.at